MAIVE RUTE: Laenude käendamine on ohutu
Sellegipoolest tuleb KredExil septembri lõpus peatada noortele peredele, noortele spetsialistidele ja sundüürnikele eluasemelaenude käenduste väljastamine, sest KredEx on ammendamas seadusega lubatud 700 miljoni kroonist limiiti.
Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium on küll esitanud kooskõlastamiseks seaduse muutmise elnõu, mis võimaldaks KredExil suurendada käendatud laenude portfelli 1,4 miljardi kroonini, kuid 24. augustil BNS-is ilmunud teate kohaselt rahandusministeerium ettepanekut praegusel kujul ei toeta.
Pigem reegel kui erand
Kuna eluasemelaenude käendamine sellisena, nagu Eestis KredEx seda võimaldab, on Euroopas vähe levinud, võib tekkida arusaam, et tegu on millegi erakordse ja potentsiaalselt suuri riske kaasa toovaga. Tasub aga heita pilk Ameerika kontinendile ja näeme, et nii USA-s kui ka Kanadas on eluasemelaenude käendamine pigem reegel kui erand.
Mainitud riikides on eraisikute võetavate eluasemelaenude käendamine korraldatud kindlustustootena, kusjuures kindlustus tagab laenu panga jaoks 100 protsenti. Samuti on Kred-Exi käenduste ulatus ookeanitaguste analoogidega võrreldes väiksem, ulatudes vaid kolmandikuni laenust.
Eestis on ka muud tingimused rangemad – nõuame, et laenuvõtja finantseeriks ise vähemalt 10 protsenti ostetava vara hinnast, samas kui Kanadas on see ainult 5 protsenti. KredExi käenduse sihtgrupid on rangelt piiritletud, samas kui USA-s ja Kanadas on käendus kõigile soovijatele kättesaadav ning seda kasutatakse ka näiteks üürimise eesmärgil ostetava kinnisvara puhul.
Canada Housing and Mortgage Corporation (CHMC) on riiklik korporatsioon, mis alustas hüpoteekkindlustuse pakkumist juba 1954. aastal. Vastavalt Kanada seadustele tuleb pankadel väljastatav laen kindlustada, kui see on suurem kui 75 protsenti tagatise (ostetava korteri, maja) väärtusest. Eestis on kinnisvara aktsepteeritav tagatisväärtus 66-75 protsenti.
CHMC-s kindlustatakse 40 protsenti laenudest, mis Kanada pangad aastas välja annavad. Võrreldes KredExi käenduste arvu pankadest väljastatud eluasemelaenude arvuga, ilmneb, et KredExi tagatud laenude osakaal on langenud 23 protsendilt 2001. aastal 19 protsendile 2003. aastal.
Nii KredEx kui ka CHMC on isemajandavad. Riik ei subsideeri meie tegevust, küll aga on andnud meile riikliku edasikindlustuse, mille ulatuses on laenukäenduste väljastamine lubatud. KredExi sihtkapital võimaldaks toetada ka oluliselt suuremat portfelli kui praegune 700 miljonit krooni – lähiaastate vajadusteks piisaks 1,4 miljardist kroonist.
Põhjenduseta väide
Eesti Pank on väitnud, et Kred-Exi tagatisega võetud eluasemelaenud on riskantsemad. Kahjuks puuduvad Eestis vastavad uuringud, mis sellist väidet toetaks või ümber lükkaks.
Küll on usaldusväärsed andmed olemas Ameerika Ühendriikide kohta, kus uuringud näitavad, et maksejõuetuse risk suureneb oluliselt siis, kui laenuvõtjale pakutakse nii subsideeritud intressimäära kui ka madalamat omafinantseeringut. USA-s on jõutud järeldusele, et vähima riskiga tegur on madalama omafinantseeringu pakkumine.
Samuti on USA-s korraldatud statistilisi analüüse, kuidas sõltub maksejõuetuse tõenäosus sissemakse suurusest. USA-s on kõige levinum 10-protsendise omafinantseeringu nõudmine, kuid turule on toodud ka 5-protsendise omafinantseeringuga garantiipakkumisi ja erandkorras isegi ilma sissemakseta garantiitooteid (sellisel juhul on need suunatud väga kitsale ringkonnale). Uuringud on näidanud, et just 10 protsendist allapoole hakkab kiirelt kasvama laenuvõtja ebaõnnestumise risk. 5 protsendi juures on see juba kaks korda suurem kui 10 protsendi juures. Kõige optimaalsemaks peetaksegi 10-protsendist sissemaksenõuet.
USA-s on maksejõuetuks muutunud laenuvõtjate seas tehtud uuringud selgitamaks, mis sai neile saatuslikuks. Põhiliseks maksejõuetuseni viivaks teguriks on ikkagi töökoha kaotus või töötasu alandamine. Intressimäärade tõusust tulenevat ohtu ei peeta USA-s väga märkimisväärseks.
Ka Eestis püüab iga laenuvõtja oma kodu soetamiseks võetud laenud igal juhul ära maksta. Pigem piiratakse meelelahutusele, asjade ja riiete ostmisele tehtavaid kulutusi ehk siis tarbimist. KredExi eluasemekäenduste programmi peatamine jätaks paljud noored pered veel aastateks oma kodust unistama ning lükkaks edasi valitsuskoalitsiooni poolt emapalga loomisega loodetud laste sündimise.
Maive Rute, KredExi juhataja
