Martin Vahter: kinnisvara ühisrahastusega võib ka vastu näppe saada
Väidetavalt on Eestis kinnisvara ühisrahastusse oma säästud pannud 10 000 inimest. tegemist ei ole kõrgema intressiga laenu andmisega, vaid pigem kõrgema riskiastmega investeeringuga. Kui majandus õitseb, saavad investorid oma raha koos intressidega tagasi. Kui projekt läheb hapuks, võib oma rahast üpris lihtsalt ilma jääda.
Ühisrahastus on uus ja teretulnud investeerimismoodus, kus igaüks saab oma raha väikeste summade kaupa paigutada. Ühisrahastusega koguvad tavainimestelt vahendeid peale kinnisvaraarendajate kõikvõimalikud idufirmad kuni kallist pilli osta sooviva muusikuni välja. Räägitakse edulugudest ning ebaõnnestumistest pole kuulda. Samas peab arvestama, et on põhjus(ed), miks need ettevõtted ja inimesed pangast raha ei saa, vaid laenavad kõrge intressiga eraisikutelt – see on nende kõrgem või hoomamatum risk. Keegi ei maksa 15-protsendilist intressi niisama.
Eestis on ühisrahastusega kinnisvara arendamine populaarne ja tegelikult ka investeeringuna päris mõistlik. Olen ka ise niimoodi raha paigutanud. Kui kinnisvarainvesteeringu sisenemisbarjäär on tavaliselt kõrge (sul peab olema kümneid tuhandeid eurosid, et ka kõige odavam korter osta), siis ühisrahastusega saab paigutada ka 50 euro kaupa ja niimoodi riske maandada.
Kui majandus õitseb ja arendus müüakse plaanipäraselt ära, siis “raha kiirelt sisse ja kiirelt välja”, toimib. Kerkivad kinnisvarahinnad neutraliseerivad ka kehvema kinnisvaraarenduse riskid. Kui turg aga langeb või projekt jääb venima, võivad raha tagasisaamisega tekkida probleemid.
Miks ei anna pank paberil täiesti normaalsena tunduvale arendusele laenu ja seda peab koguma eraisikutelt? Pank maandab riske ning ootab enne raha andmist, et osad korteritest oleks juba müüdud. Inimesed aga ei osta enne, kui näevad, et krundil töö käib. Arendaja tõmbab sügavalt hinge, võtab hoopis ühisrahastusega laenu, hakkab otsast ehitama ja müüb korterid ära. Siiamaani on see toiminud. Mis aga juhtub siis, kui oodatud müüki ei tule, aga raha on kulutatud?
Kõrvalseisev inimene ei näe projekti sisse, tagatiseks võib tegelikult olla peamiselt arendaja hea tahe. Arendaja võib küll pakkuda tagatiseks esimese järgu hüpoteeki – jama korral saad esimesena raha tagasi. Aga mida teha hüpoteegiga, kui valmis pole isegi vundamenti. Lähed kohale ja vaatad, et kalleim asi krundil on müügiplakat. Samal ajal krundi hind langeb ning omakapital süüakse ära.
Elu on näidanud, et probleemide korral ei pruugi alati kahju kannatada mitte arendaja, vaid laenaja. Õnneks on ühisrahastuse risk ühiskonnale panga pankrotist madalam, sest summad on väiksemad.
Ühisrahastust peaks reguleerima finantsinspektsioon
Laenuandja ei ole kunagi nii hästi projekti sisu ning rahakasutamisega kursis kui arendaja ning peab tegelikult paljuski viimast usaldama. Inimesed ootavad heas usus, et arendaja on viisakas ja teeb lubatud asja valmis ning maksab raha tagasi.
Arendaja võib ühisrahastusega maandada ka isiklikke riske. Võib juhtuda, et arendaja ei panegi tegelikult arendusse oma raha sisse, vaid võtab peale laenu saamist enda osa kohe välja. Kui projekt õnnestub, saab ta kasumit, kui ei õnnestu, ei juhtu arendaja jaoks ka midagi hullu. Raha kaotavad ju ühisrahastajad.
Riskide maandamiseks peaks inimene kõigepealt ise ettevõtte tausta ja senist tööde ajalugu kontrollima. Suuremad ühisrahastusplatvormid kaasavad projekti hindama ning raha hoidma sõltumatud advokaadibürood. Ka see ei garanteeri lõpuni midagi, äririsk jääb, aga läbipaistvust on rohkem.
Inimene peaks lugema hoolikalt läbi ka investeeringu tingimused. Osad arendajad pakuvad garanteeritud intressi, teised vastavalt tulususele eeldatavat tootlust, mis on jällegi riskantsem.
Praegu on avalikkuselt ühisrahastuse vormis raha kaasamine suhteliselt kontrollimatu tegevus, mida võiks finantsinspektsioon enne esimesi ohvreid reglementeerida. Ühisrahastusplatvormid peaks ka ise olema huvitatud, et oportunistid nende turgu ja mainet ei solgi.