Miks hinnatakse maa ümber

Eesti maamaks põhineb maa turuväärtusel. Kuna turuväärtus on ajas muutuv suurus, siis tuleb hindamist aeg-ajalt korrata. Eesti on eelmisest hindamisest möödunud viis aastat.

Rahvusvaheline tava kohaselt tuleks hindamist korrata vähemalt 5-6 aasta tagant või isegi sagedamini. Sellepärast seisabki Eestis ees järjekordne maa korraline hindamine.

Põhiline info hindamise läbiviimiseks saadakse tehinguregistrist, mis sisaldab kinnisasjatehingute andmeid 1997. aastast alates. Viimasel ajal on sellele lisandunud ka vallasasjatehingud.

REEGLINA ON MAA VÄÄRTUS TÕUSNUD. Hindamise tulemusel leitud väärtus võib senisega võrreldes nii tõusta kui ka langeda, kuid silmas pidades meie kinnisvaraturu tormilist arengut, on reeglina tegemist tõusuga, millest kõrvalekaldeid on vaid üksikuid.

Erinevused Eesti erinevate piirkondade vahel on suured, kuid üldine hinnatrend on tõusev ja haritava maa hektari eest makstakse juba 10 000 krooni ja erandjuhtudel enamgi. Keskmised väärtustasemed mahuvad aga reeglina 5000 kr/ha piiresse ja tavaliselt on madalamadki. Enamikul Eestimaast mahub hinnatõus võrreldes eelmise hindamise tulemustega 30% piiresse.

Elamumaa (maapiirkondades tulundusmaa õuemaa) puhul suuremaid muutusi üldjuhul toimunud ei ole. Linnades on siiski tegemist tavaliselt tõusuga, mis on märkimisväärseim suuremates linnades (näiteks Pärnu ja Tallinn). Kui valdavas osas Eestimaast jääb väärtus 20 kr/m2 piiresse, siis tipud ulatuvad tasemeni 1000 kr/m2 ja enam.

Ka tootmis- ja ärimaa hind ei ole palju muutunud. Enam ei eristata põllumajanduslike tootmishoonete maad muust tootmismaast, kusjuures väärtustase läheneb maapiirkondades senisele põllumajanduslike tootmishoonete maa tasemele. Kohati jõuab see vähemaktiivsetes piirkondades lausa haritava maa tasemeni. Linnades on loomulikult tegemist kõrgema väärtusega, kuid see ei ületa siiski reeglina elamumaa väärtust.

Metsamaa puhul ei lähtuta hindamisel otseselt kinnisasjatehingutest, vaid metsakasvukohatüüpidest, mis iseloomustavad metsamaa tulutootlikkuse võimet. Kuna kõigi maatükkide detailsed andmed puuduvad, siis rakendatakse valla keskmist metsamaa väärtust. Väärtus algab 2500 kr/ha, lõpeb tasemel ca 5000 kr/ha.

Eraldi äramärkimist väärivad rannikualad, mis on kinnisvaraturul läbinud tormilise arengu ja erinevalt viie aasta tagusest ajast tehakse nendes piirkondades väga aktiivselt tehinguid. Väärtusetasemed on võrreldes sisemaaga oluliselt kõrgemad.

Et maksumaksjad saaksid hindamise protsessis osaleda, toimub septembri jooksul omavalitsustes maa korralise hindamise tulemuste väljapanek. Hindamise tulemustega on võimalik tutvuda 20 päeva jooksul. Ka 10 päeva jooksul pärast seda on kõigil võimalus esitada kirjalikke parandus- ja täiendusettepanekuid. Hindaja on kohustatud reageerima kõigile vormikohastele ettepanekutele ühe kuu jooksul. Kui parandusettepanek või pretensioon on põhjendatud, teeb maa hindaja parandused.

KAS MAAMAKS LÄHEB SUUREMAKS? Vastavalt maamaksu seadusele on aastase maamaksu suurus 0,5-2,0% maksustamishinnast. Erandiks on haritav maa ja looduslik rohumaa, mille puhul maksumäärad on vahemikus 0,3-1,0%. Maamaksu määra määrab iga-aastaselt kohalik volikogu.

Arvestades seda, et enamik omavalitsusi rakendab hetkel maamaksumäära 1,5-2,0%, ei pea ümberhindamine tingimata põhjustama maamaksu kasvu. On ju enamikul kohalikel volikogudel võimalik alandada maamaksumäära 3-4 korda.

Põhimõtteliselt saaks maamaksu puhul kasutada ka teistsuguseid maksualuseid kui turuväärtus. Turuväärtuse põhiline eelis on, et just see järgib kõige paremini inimeste maksevõimet. See peab paika eelkõige väljakujunenud ühiskonnakorralduse puhul, kuid ka Eestis hakkab paika saama, et kõrgema väärtusega kinnisvara omavad rikkamad.