Laenuturu kasv ei kujuta veel otsest ohtu

Üle ootuste kiirelt kasvavad laenukäibed ei ole kinnisvaraturule veel otseseks ohuks, kuna eluasemelaenud on kvaliteetsed ning laenudega pole seni probleeme.

Vaid aastaga on eraisikute eluasemelaenude käive suurenenud kaks korda, küündides peaaegu miljardi kroonini kuus. Ka eluasemelaenude jääk on aasta jooksul kasvanud 10 miljardilt kroonilt 17 miljardi kroonini.

Ehkki juba eelmisel aastal hoiatas keskpank turu ülekuumenemise eest ning ajakirjandus kiitis teemale mõnuga takka, suhtuvad turuosalised praegu kiiresse kasvu oluliselt rahulikumalt kui mullu.

Rohkem on hakatud võrdlema kinnisvaraturu hetkeolukorda makromajandusnäitajatega ning sealt selgub, et kuniks inimeste reaalne ostujõud ei kahane, ei ole olemasolevate laenude eest tasumisel raskusi. Reaalset ostujõudu võivad aga kahandada suurenev tööpuudus, langevad palgad, tõusvad intressid.

Ainsana on hetkel oodata intressitõusu, ent selgi puhul on tegu pikaajalise protsessiga. Tõsi, ka palgatõusu aeglustumisest on juttu olnud, ent pikemas perspektiivis oodatakse siiski jätkuvalt arvestatavat kasvu.

Kodust loobutakse viimasena

Kinnisvaralaenude puhul on oluline märkida, et tegu on kodu soetamiseks võetud kohustusega ning perekonna heaolu ning kodu säilimise nimel loobutakse kõigepealt kallist televiisorist,

siis autost ja alles tõelise rahakitsikuse korral ollakse sunnitud pangale teatama makseraskustest.

Loogika näitab, et kuniks liisingufirmadesse ei ole massiliselt autosid tagasi tooma hakatud, ei ole alust arvata, et inimesed ei suuda oma kodu eest maksta.

Samas pole laenukäibe suurus ning inimeste igapäevane ostujõud siiski päris ainsad, mis turu veidi sassi võivad lüüa. Kui mingil hetkel turul nõudlus väheneb, olgu põhjusteks järsku tekkinud odavamad alternatiivsed elamispinnad, inimeste vajaduste rahuldamisest tingitud huvi vähenemine vms, siis võivad hinnad teha jõnksu allapoole.

Kui see jõnks on rohkem kui 10–20-protsendiline ning kestab veidi kauem kui paar kuud, võivad pangad hakata nõudma lisatagatisi, kui laenujääk hakkab objekti turuväärtusele liiga lähedale jõudma.

Arvestades, et ligikaudu kolmandik kodusoetajatest kasutab 10-protsendise omafinantseeringumäära saamiseks Kredexi abi ehk võtab vaba raha või tahtmise puuduse tõttu võimalikult maksimaalse laenu, võib mõnikord tekkida vajadus koormata krediidiasutuse kasuks lisaks ka mõni muu vara. Juhul, kui sellist võimalust pole, tekib reaalne vajadus müüa. Selline surve korras müümine frustreeriks turgu veelgi.

Seega tasub laenuvõtjatel alati silmas pidada, et eelmainitud võimaliku negatiivse stsenaariumi korral on muretuid pääseteid kolm: laenusumma ei ole maksimumilähedane ehk ajutise turuväärtuse langemise tõttu ei jõua laenujääk turuhinnale liiga lähedale; laenuvõtjal on vaba raha reserv, millega katta vajaduse korral osa laenusummast; perekonnal on lisatagatiseks vajalik vara.