Uus korter ei pea olema kallis

Eesti Päevaleht jätkab koos tipparhitektidega uute korterelamute, eramute ja elurajoonide hindamist. Meie eesmärk on aidata ostjal märgata ka neid aspekte kinnisvara hindamisel, mis libekeelse müügimehe mesijutu varju jäävad. Samuti aidata kinnisvaraarendajatel märgata, millele tulevikus rohkem tähelepanu pöörata.

Arhitektid võtsid seekord vaatluse alla kolm uut korterelamut Mustamäel, kus ruutmeetrihind on võrreldav lähikonna vanade paneelelamute kallimate renoveeritud korterite omaga. Seetõttu lähevad Mustamäe uued korterid kaubaks nagu soojad saiad ning müüakse sageli enne, kui maja jõutakse ehitama hakata.

Üle üheksakümne protsendi Mustamäele kerkivate korterelamute arendaja ning ehitaja on Koger & Partnerid, seetõttu on ka kolm vaadeldavat hoonet nende projektid.

Mustamäe tee 29 (korterelamu, mis ehitati aastaid seisnud poolikust büroohoonest)

• Arhitektid: esialgne büroohoone Rein Toomingas,

rekonstruktsioon KOKO arhitektid Raivo Kotov ja Andrus Kõresaar

• Arendaja: Koger & Partnerid / Alveramo OÜ

• Ehitaja: Koger & Partnerid

• Müüja: Siimus Kinnisvara

• Valmis: 2003. a august

• Korruseid: 6

• Kortereid: 86

• Büroopinnad: 10, millest 7 müüdud

• Autokohti: kinnisel parkimisalal 40 ja maja ees 30

• Korterite suurus: 36–107 m2

• Korterite ruutmeetri maksumus: 10 000 – 13 500 krooni

• Korterite hinnavahemik: 390 000 – 1 200 000 krooni

• Parkimiskoha hind: 25 000 krooni (kinnine territoorium maja taga)

• Keldriboksi hind: 25 000 krooni

• Küte: linna keskküte

• Müüdud: 85 korterit. Üks korter broneeritud

Allikas: www.simus.ee/mustamae29/

Mart Kalm: Nõukogude aja linnaehitusidee järgi pidi selle koha peal olema büroohoone, mis oleks helisummutusbarjäär taha jääva elurajooni ees. Selles mõttes peaksid selles majas olema bürood, mitte korterid. Kui aga hoonest rääkida, siis tänu koridorisüsteemile on korterite asetus ühepoolne, mis pole eriti hea. Kahepoolse insolatsiooniga korterid on palju paremad. Riskin olla ebapopulaarne – kui nõukogude ajal mõeldi inimese peale, siis tänapäeval mõtleb ainult kinnisvara arendaja – kuid vaid sellest, mismoodi raha teenida.

Samas on koridorid avarad, sest maja oli alguses mõeldud administratiivhooneks (kalurikolhooside kontor). Seal on tunda suurt joont ning see on plussiks. Ka koridorivalgustus on hea.

Ülo Peil: Kui vanal majal lammutatakse kõik seinad ning jäetakse alles üksnes karkass, siis võib sinna peale teha tõesti täiesti uue arhitektuuri. Kui aga hoone maht säilib, siis peab see dekoor olema ka rohkem selle vana maja arhitektuuri jätkuks.

Toivo Raidmets: Pannakse nagu vanale mehele tüdruku kleit selga. Minu jaoks on selle maja suur värvirõõm ebaseltskondlik. Ma ei suuda seda karjuvust alla neelata. Hoone tagakülje ühtlase pinnaga fassaadile mahtus see kirevus veel kuidagi ära.

Mart Kalm: Minule see just meeldib.

Toivo Raidmets: Selle maja väline vurts võinuks jätkuda ka trepikodades. Punasest niitjast käetoest jääb veidi väheseks. Kasvõi põrandavärv võinuks seda käsipuud toetada. Korterites on see vurts täiesti vaibunud. Toad on pastellimast pastellid ja vannituba suisa konformism – selline indigo-hallikas. See on liiga suur hüpe. See ei ole tellija nõue, vaid käib käsikäes kogu üldkontseptsiooniga.

Mart Kalm: Kuid kodus peabki vurts rahulikumaks jääma, sest seal on sinu särav isiksus. Kodus tulevad värvid muudest asjadest – naisel on punane kleit, seinal maal, telekas näitab pilti ja raamatud on eri värvi jne.

Ülo Peil: Olen Toivoga päri, et kui see maja on väljast nii värvikirev, siis see värvilisus võiks ikka natukenegi jõulisemalt trepikotta sisse minna. Trepikojas domineerivad valgeks võõbatud nõukogudeaegsed raudbetoontrepid.

Toivo Raidmets: Kui ma olen konservatiivne inimene, kellele meeldib istuda marmorimitatsiooniga tualetis, siis ma ei mõista ka sellist kirevat majafassaadi. Kui ma olen aga särtsu täis inimene, siis kehitan vannitoas õlgu.

Mart Kalm: Sellega olen nõus. Vannituba on vanamoeline muidu nooruslikus majas. Kuid see-eest on korteritel väga suured vannitoad. See on suur pluss.

Ülo Peil: Korterid on liialt vabaplaneeringuga. Esiku pinda praktiliselt ei ole ning elutuba ja köök on üks. Köögifront on avatud esikusse, ilma külgpõseta. Korteri avaruse nimel ohverdati funktsionaalsus.

Mart Kalm: Korterite planeering on suhteliselt normaalne. Samas on pisiasjad jäetud läbi mõtlemata. Näiteks on lastetoas ülisügava seina sees väga kitsas ja väike aken, mis tekitab stalinistliku ruumi mulje. Samuti on vanemate magamistuba nii kitsas, et standardse 2,10 meetri pikkuse abieluvoodi otsast õieti mööda ei mahu. Tuba oleks võinud olla 20 sentimeetrit laiem. Selle ruumi saanuks kõrval paikneva lastetoa arvelt. Kuid kinnisvaraarendaja jonnib sellega, et ostja jaoks on lastetoa psühholoogiline piir 10 ruutmeetrit ning selle 20 sentimeetri võrra kitsamaks tegemine ehmataks kliendid ära.

Mulle meeldis aga absurd, et välisuksest sisenemisel avaneb pilt, kus trepp toetub puseriti asetatud peenikestele postidele.

Toivo Raidmets: Arvad, et see ei ole taotluslik?

Mart Kalm: Arvan, et see on mõeldud optilise naljana.

Toivo Raidmets: Mina mõtlesin, et mingi takkajärele tarkus.

Mart Kalm: Kuid trepikoja käsipuu vormistus on kehv. Käsi ei saa mööda trepikäsipuud korralikult liikuda. See on teostuslik praak.

Ülle Grišakov: Maja ümber on mõeldud üksnes autode parkimisele. Kõike muud saab naabrite maa peal teha. Küsisin arendajalt, kus lapsed mängida saavad. Tema sõnul tegid nad lastele aia sisse spetsiaalse värava, et mudilased saaksid minna naabermajade mänguväljakule. Arendaja võinuks siis vähemalt rahakotti veidi kergendada, et linnamaadel asuvat mänguplatsi täiendada.

Plussid

• hea ja käepärane asukoht kesklinna lähedal

• fassaadi julge ja lõbus värvilahendus

• avar trepikoda huvitava valgustusega

• hea juurdepääs

• avarad vannitoad

• peatrepi all on vimkat visatud

• mõnest korterist vaade Toompeale

• hea vestibüüli, parkla ja panipaikade side

miinused

• olemuselt ja asukohalt büroohoone

• pikad koridorid ja ühepoolsed korterid

• kitsad püstised aknad näivad magamistoa paksus seinas Stalini-aegsena

• siseviimistlus liialt keskmisele maitsele

• müüginipi pärast tuksis magamistoa proportsioonid

• mõnes korteris paistab välisukselt köögifront

• vannitoas lahjat värvi plaadid

• puudub õueala lahendus

• vähe rõdupinda

• välisviimistlus ümbritseva miljöö kõrval liialt kontrastne

• korterite plaan kannatab 6 m karkassi piirangute tõttu

• värvikirev muster ei tule tänavafassaadis hoone arhitektoonikale kasuks

Sõpruse puiestee 159B

• Arhitekt: Tõnu Laigu

• Arendaja: Koger Kinnisvara

• Ehitaja: Koger & Partnerid

• Müüja: Siimus Kinnisvara

• Valmis: 2004. a aprill

• Korruseid: 7

• Kortereid: 28

• Büroopinnad: 1

• Autokohti: 3 garaaži ja 10 autokohta

• Korterite suurus: 30,4 – 97,6 m2

• Korterite ruutmeetri maksumus: 13 500 – 15 000 krooni

• Korterite hinnavahemik: 420 000 – 1 460 000 krooni

• Parkimiskoha hind: garaaž 100 000 krooni ja parkimiskoht 40 000 krooni

• Keldriboksi hind: 25 000 krooni (üksnes viiel korteril)

• Küte: maja gaasküte

• Müüdud: kõik 28 korterit

Allikas: www.simus.ee/sopruse159b/

Mart Kalm: Maja on sümpaatne, kuid natuke liialt üksik. Sinna kõrvale peaks midagi veel juurde tulema.

Ülo Peil: Igal juhul väga hea maja. Ilus, värviline ja kõrge orientiir Mustamäe sissesõidul. Loodetavasti tuleb kaks maja sinna kõrvale – kolmik oleks päris hea lahendus.

Mart Kalm: Ka korterilahendused on sümpaatsed, kuid teatud tüüpvead kimbutavad ka seda hoonet. Näiteks kui vannituba oleks 20 sentimeetrit kitsam, mahuks esikusse riidekapp. Sellisel juhul saanuks ka köögi tööpinda välisuksest tulijate pilgu eest varjata. Ma ei saa aru, kuidas lähevad arhitektidel meelest elamise elementaarasjad, näiteks et välisriiete kapp peab olema enne magamistoa ja vannitoa vahelist liikumistelge. Selle maja enamikus korterites saab üleriiete kapi asetada esikusse pärast magamistoa ust. Üldiselt on tubade proportsioonid väga head ning mõnusad. Ka trepikoda on oma suure, vanalinna avaneva panoraamaknaga väga kena.

Vallo Toomet: Kuidagi kummaline, et üritatakse müüa suurt toapinda, mõtlemata sellele, et korterile annavad mugavust panipaigad.

Ülo Peil: Hoone on loogilise ja selge ülesehitusega. Aknad on heade proportsioonidega.

Toivo Raidmets: Meeldis akende õige asetus nii välis- kui ka siseruumi suhtes. Proportsioonid on paigas. Tipp-topp maja.

Mart Kalm: See on küll kehv, et panipaiku on vaid viiele korterile. Maja territooriumil napib ka parkimiskohti, kuid see pole nii hull, sest kõrval asuva ärihoone parkla on õhtuti tühi. Aga on see eetiline?

Vallo Toomet: Erinevalt teistest majadest oli sellel autonoomne gaasküte. Ja see on suur pluss.

Ülle Grišakov: Soliidne oleks, kui maja ümbritsevad krundid heakorrastataks. Mind hämmastab, et kinnisvaramaakleri väitel ei tunne korteriostjad heakorrastuse vastu huvi ega küsi, kas lastel on kuskil olla ja mängida. Näiteks Soomes nõuab linnavalitsus kinnisvaraarendajalt, et tulevase maja ümbruses saaksid inimesed mitte üksnes autot parkida, vaid ka vaba aega mõnusalt veeta. Antud maja puhul lämmatatakse puud lihtsalt surnuks, sest pinnast tõstetakse.

Vallo Toomet: Mulle meeldis korteritest avanev magistraali-vaade ning osast korteritest nägi lausa Toompead.

Ülle Grišakov: Pimedas on see ekstra hea.

Mart Kalm: Sõpruse puiestee on Tallinna maanteedest üks suurejoonelisemaid – lai maaliline tee. Ei tekita mürakoridori tunnet.

Plussid

• hea asukoht

• rahulik ja tore arhitektuur

• hea arhitektuuriga trepikoda

• maja on selge ja loogilise ülesehitusega

• tubade head proportsioonid

• valgusküllased ja inimmastaapsed trepikojad

• korteritel hea planeering

• mõnest korterist suurepärane vaade Toompeale

• suurepärane vaade piki Sõpruse puiesteed

• aknad on heade proportsioonidega

• hoone värvilahendus on julge ja sümpaatne

• korterid on normaalselt möbleeritavad

• autonoomne gaasiküte

• mõnus väike maja

• toad mõnusalt valged

• arhitektuur mõjub koduselt

Miinused

• liiga üksik, vajab sõpru kõrvale

• parkimiskohti napib

• panipaiku vaid viiele korterile

• väike krunt ei võimaldanud tekitada õueala

• liiga lähedal maanteele

• ümbrus vajab korrastamist

• enamasti on korterisse sisenedes magamistoa uks enne üleriiete kappi

• kohati ei mahu üleriiete kapp esikusse

• kahel korteritüübil paistab köögifront välisukselt

• puuduvad rõdud

• vaba planeeringuga korter jättis kööktoa mulje

• bussipeatusest kaugel

• haljastus peaaegu olematu

• kahel korteril on läbikäidav köök

Kadaka puiestee 167/169 Nõmmepiiri elurajoon

• Arhitekt: Muru & Pere: Urmas Muru ja Peeter Pere

• Arendaja: Hundiaugu Kinnisvara

• Ehitaja: Koger & Partnerid

• Müüja: Siimus Kinnisvara

• Valmis: Esimene maja 2004. a mais,

teine 2004. a oktoobris ja kolmas 2005. a

• Korruseid: 7

• Kortereid: esimeses majas 39 ja teistes

majades 36

• Büroopinnad: ei ole

• Autokohti: parkla 112 autole

• Korterite suurus: 49,8 – 68 m2

• Korterite ruutmeetri maksumus: 11 800 – 14 800 krooni

• Korterite hinnavahemik: 590 000 – 999 000 krooni

• Parkimiskoha hind: tasuta

• Keldriboksi hind: 25 000 krooni 20 korterile maja kohta

• Küte: linna keskküte

• Müüdud: esimeses majas müüdud 24 korterit

Allikas: www.simus.ee/nommepiiri/

Ülo Peil: Tsiteerin selle maja infobukletti: “Hoone fassaad on soojustatud ja krohvitud eri värvitoonides. Siseviimistluses saab valida odavama ja kallima siseviimistluspaketi vahel. Siseviimistlusena on kasutatud pastelseid värvitoone.” Täielik väikekodanluse tipp. Kõiki osapooli rahuldav lahendus.

Asukohana aga arendaja poolt suurepärane leid.

Mart Kalm: Mingit erilist arhitektuuri see maja ei paku.

Toivo Raidmets: Dekoratiivsus peaks tulenema ikkagi maja konstruktsioonist ja erinevatest materjalidest, mitte pelgalt uitmõttest – poisid, teeme täna triibulise! Hoonel on päris hea rütmika, milleks seda labastada mingite triipudega.

Ülo Peil: Vahtpolüsterooli-põhine krohv on kõige odavam välisviimistlusmaterjal ja see-tõttu vajab nipitamist. See triibutamine on dekoratsiooni võte.

Toivo Raidmets: Hoonel on kenad proportsioonid ning sümpaatne liigendatus.

Ülo Peil: Viis või kuus korterit korrusel, mistõttu on ühisruumidele jäetud minimaalselt ruumi.

Mart Kalm: Üks kolmetoaline korter oli planeeringult košmaar. Sisened otse kööki, mingit esikukohta pole, kingad külmikusse, kindad pliidile ja müts kohvikannule soojendajaks. Samasse kööki avaneb ka sansõlm, seega pole söögilaua kohta üldse olemas, sest see jääb kõikidele liikumisteedele ette. Selle sooliksügava esik-köök-elutuba ruumi pikka külgseina hakivad ühtlaselt san-sõlme ja magamistubade uksed, mistõttu on raske näiteks nõudlikumat maali seinale panna või üldse mööblit paigutada.

Vallo Toomet: Liiga palju rõhuvad arhitektid köök-elutubadele. Kõigis kolmes Musta-

mäe majas torkas see silma. See trend hakkab läbi saama, selles oli oma võlu ja uudsus, kui liiguti välja Lasnamäe karpidest. Kuid praegu peaks olema vähemalt võimalik vajaduse korral projekteerida köök ja elutuba lahku.

Ülo Peil: Elutubades on head suured aknad.

Toivo Raidmets: Rõdudelt avaneb märkimisväärne vaade, kuid need on ehitatud arhitektuursest ideest johtuvalt umbseks. Ilus vaade vasakule ja paremale on ära võetud.

Ülle Grišakov: See rõdudepuudus häiris mind kõikide majade puhul.

Mart Kalm: Asukoht on vägev – paekivipaljandid. Paekivipank on ka Lasnamäel olemas, kuid seal pole seda suudetud majade suhtes efektselt mängima panna. Nõmmepiiri elurajoonis on aga potentsiaal need paljandid maja ümbruse heakorrastuses efektselt ära kasutada.

Vallo Toomet: Asukoht on tõesti suur pluss, kus looduslik keskkond selle korteri väärtust kõvasti tõstab. Paljanduvad paemurrud ning looduslik liigendus annavad võimaluse kujundada vägagi atraktiivse väliskeskkonna. Ka ei ole need majad üksikud, vaid moodustavad grupi.

Ülle Grišakov: Paepealse tõttu on maastik seal suhteliselt õrn. Suurema asumi korral peavad ühendus- ja käiguteed olema hästi läbimõeldud, sest see pinnas ei kannata väga suurt tallamist ja koormust.

Plussid

• ilus asukoht

• kolmikus olles toetavad majad üksteist vastastikku, see soodustab asumiidentiteedi teket

• efektne maastik paepaljanditega

• haruldase haljastuse võimalus

• akendest avaneb ilus vaade

• hoone sümpaatne liigendatus

• kenad proportsioonid

• koduuksel saab suusad alla panna

• korteri põhiplaan arusaadav

• head parkimisvõimalused

• ökonoomsed koridoripinnad

• krohvi värvimine kitsaste ribadena on uudne

Miinused

• asukoht kesklinnast kaugel

• fassaadikujunduses formaalne triibutamine

• kehv ruumiplaneering

• ruumide funktsionaalsed seosed ei tööta ja tubade proportsioonid kehvad

• kolmetoalises korteris avaneb välisuks otse kööki

• siseruumides mõjuvad piluaknad ebameeldivalt

• transpordiühendus linnaga esialgu kehv

• esialgu on naabriks Kadaka autoturg

• fassaadi huvides ohverdatud tubade valgustus (lõunapoolsed piluaknad)

• fassaadipoolne klaasitud rõdu on raskepärane