JUHTKIRI | Eluasemeturg vajab tõesti veidi rahustit

Eesti Pank hoiatas, et võib üle vaadata pankade eluasemelaenu andmise nõuded. See võib esimese hooga tunduda sama „rahvavaenulik” kui valitsuse eelarvekärbete plaan, aga pigem on siiski tegemist keskpanga ettenägeliku sammuga. Kes siis ei mäletaks, kui suure jama tõi paljudele inimestele kaela 2000-ndate teises pooles lõhkenud kinnisvaramull.

Eesti Panga mudeli järgi oli kinnisvara eelmise kriisi haripunktis 30–40% ülehinnatud ja pärast mulli lõhkemist 10–30% alahinnatud. Praegu näitab sama mudel ligikaudu 10% ülehinnatust. Statistikaameti analüütikud tõdesid äsja samuti, et „kortereid rabatakse kokku, justkui raha kaotaks väärtuse”. Eesti Pangal on põhjust hoiatavalt näppu viibutada.

Inimestele, kellel on eluaset vaja elamiseks, mitte investeerimiseks, on kasulik, kui keskpangal õnnestub kinnisvara hinnatõusu aeglustada või peatada. Neile oleks parim, kui see juhtuks puhtalt näpuviibutuse peale ja nõudeid päriselt karmistamata.

2000-ndate keskel viibutas Eesti Pank samuti pidevalt näppu, lõpuks tõstis pankade kapitalinõudeidki, aga ei midagi – mull paisus ikka. Ent nüüd on Eesti Panga arsenalis buumi ohjeldamiseks otsesemaid hoobasid. Eesti Panga praeguste reeglite järgi võivad pangad laenu anda kuni 85% laenu tagatiseks oleva kinnisvara väärtusest, KredExi käendusega kuni 90%, ja laenumaksed ei tohiks ületada 50% laenuvõtja sissetulekust. Tagatise määra näiteks 5% võrra tõstmine tähendaks 200 000 eurot maksva korteri puhul 10 000 euro võrra suurema omafinantseeringu vajadust: 30 000 asemel 40 000 eurot.

Neile, kes tahavad eluaset elamiseks osta, on kasulik, kui Eesti Pangal õnnestub eluaseme hinnatõusu aeglustada.

Noortele koduotsijatele on mõlemad summad suured. Seetõttu on omafinantseeringu vajadust vähendavaid noortele peredele ja spetsialistidele mõeldud KredExi käendusi vaja. Need peavad jääma ja võib-olla tuleks neid soodsamakski muuta. Küll aga tasub mõelda, kas ja kuidas sooduskäendada edasi riiklikult energiatõhusa eluaseme omandamist – see KredExi toode teeb ajal, kui iga uusehitis peaks nagunii energiatõhus olema, käenduste ukse kõigile päris laialt lahti. Mullu kasutati KredExi käendust juba üle 30% laenude puhul.

Valitsuse värskes eelarvestrateegias on samuti üks eluasemeturgu jahutav plaan: tahetakse kaotada eluasemelaenu intresside maksuvabastus. Aga see juhtub alles 2023. aastast, pealegi on maksuvabastus nagunii juba nuditud ainult 300 eurole aastas. Eesti Panga tulevased sammud mõjutavad eluasemeturgu rohkem kui selle maksusoodustuse saatus.