Päranduse lugemine Foto: Tiit Blaat

Müügitehingu sõlmimiseks oli kokku lepitud aeg notari juures. Juriidiliselt oli kõik korrektne. Ometi teadsid tehingu sõlmijad vastuolust varasema lepinguga. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on inimestel õigus sõlmida selliseid lepinguid nagu neile meeldib. Kes peaks sellises olukorras otsustama, milline on sündmuste õige lahenduskäik ning tulemuse eest vastutama? Kas notar?

Juhul, kui notar teab, et uus tehing on eelmise lepinguga vastuolus, on tal õigus tehingu osapooli hoiatada, kuid mitte takistada. Notariaadiseaduse paragrahv 3 on üheselt kirjas: „Notar on kohustatud saladuses hoidma talle seoses ametitegevusega teatavaks saanud andmed.” Tehingu kohta tohib infot anda ainult tehingu osapooltele. Eranditena on välja toodud andmete väljastamine kohtu nõudmisel uurimisorganitele ja julgeolekuasutustele. Rohkem erandeid ei ole.

Notaril erilist otsustusruumi pole

Saladuse hoidmise kohustuse rikkumine võib notarile kaasa tuua muuhulgas ametist tagandamise, aga ka rahalise nõude notari vastu isikult, kelle õigusi on kahjustatud.

Saladuse hoidmise kohustuse eesmärk on tagada meie kõigi põhiseaduslik õigus privaatsusele. Lihtsamalt öeldes, et meie varaga seonduvaid asju, mida notarite juures aetakse, ei arutataks kusagil linna peal. Inimesed on üldjuhul oma eraeluliste andmete salajasusest huvitatud.

Tõsi, asjal on ka teine külg – tehingute puhul võib olla kolmandaid isikuid, kelle õigusi tehing võib kuidagi mõjutada. Siin lähtutakse printsiibist, et isikule kuuluva vara osas on temal endal otsustusõigus. Notaril ei ole meie õigussüsteemis erilist otsustusruumi. Põhiseaduse paragrahvi 146 esimese lause kohaselt mõistab õigust ainult kohus. Notaritel saab sellest tulenevalt olla vaidlusküsimustes küll esmase tõlgendaja roll, kuid põhiline õigus tõlgendamisel peab jääma kohtunikele.

Eelpool kirjeldatud juhtumi puhul tekkis küsimus, kas laenu tagatiseks olevat kinnistut tohib müüa. Tagasiostuõigusega müügid laenutagatise andmise eesmärgil on seadusega lubatud. Kui soovitakse keelata kinnistu omanikul kinnistut müüa või pantida, siis tuleks kinnistusraamatusse teha vastava sisuga märkus, mida antud juhul ei tehtud. Samuti ei olnud kinnisasjale seatud hüpoteeki. Hüpoteegi puhul keelab seadus kokku leppida nii, et hüpoteegipidaja ehk laenuandja saab hüpoteegiga koormatud kinnisasja. Eesmärgiks on muuhulgas vältida olukorda, kus kinnistu väärtus on suurem laenu summast ja seega hüpoteegipidaja põhjendamatut rikastumist. Analoogsete juhtumite käsitlemiseks tulevikus ning võimalike pettuste ärahoidmiseks oleks kindlasti tarvis täpsustada õigusakte.

Prooviti korterit maksmata välja petta

Notari rolli ja töö salapärasuse põhjuseks on asjaolu, et enamik inimesi ei osta endale ilmselt korterit või maja väga sageli. Võib-olla üks või kaks korda elu jooksul. Paar korda elus suuri tehinguid tehes ei oska inimene paratamatult kontrollida ega uurida kõiki juriidilisi nüansse, millele peaks tähelepanu pöörama.

Kinnisvaratehingu puhul on notari ülesanne kontrollida ja öelda ostjale, kas pakutav kaup on ikka müüja oma, kas see on arestide ning juriidiliste sekeldusteta, ning samas kinnitada müüjale, et ostja maksevõime on kontrollitud. Ta suudab ostu eest tasuda ja teebki seda.

Toon siinkohal mõned konkreetsed näited aastast 2016, kus notar suutis kinnisvaraga seotud tehingutes pahatahtliku osapoole tekitatava võimaliku kahju ära hoida. Mõistetavalt on näited anonüümsed.

Notari poole pöörduti korteri kinkelepingu tõestamiseks. Aja notari juurde reserveeris kingisaaja. Tehingu tõestamisel ilmnes, et kinkija ei olnud teadlik, et notari aeg on reserveeritud kinkelepingu sõlmimiseks. Selgus, et vanainimene tahab ikka ise jätkuvalt omanik edasi olla ning üksnes pärandi vormistada. Notar tegi paberid ümber testamendiks ja omanikule jäi korter alles.

Ostja soovis korteri müügilepingusse panna kinnituse, et müügihind on tasutud enne lepingu vormistamist. Kui notar tegelikku tausta uuris ning sellise klausli ohtlikkust müüjale selgitas, selgus, et ostja polnud midagi tasunud ning tõenäoliselt oli soov proovida korter müüjalt maksmata välja petta. Notar keeldus tehingu tõestamisest ning müüja pääses pettusest.

Suur vastutus, piiratud võimalused

Milline on Eesti notarite tänane seis? Eestis tegutseb 91 notarit, kes kõik on Notarite Koja liikmed. Keskmiselt teeb iga Eesti notar 3000–5000 notariaaltoimingut aastas. Võrdluseks: Eesti Advokatuuril on liikmeid 988, neist 640 vandeadvokaati ning Eestis on seaduse järgi 242 kohtuniku, kuigi kõik nendest kohtadest ei ole täidetud.

Notar on justkui amfiib- või hübriidelukutse. Notar ei ole otseselt riigiametnik ega ettevõtja. Ta on nii-öelda vaba elukutse esindaja, kes peab notariametit enda nimel ja vastutusel. See tähendab, et kui paberitesse on vead sisse sattunud, peab notar ise kahjud kinni maksma.

Notar ei saa oma tegevustes või toimingutes spetsialiseeruda ega valida kliente, keda teenindaks meelsamini. Notar saab ametitoimingu tegemisest keelduda vaid seaduses toodud põhjustel. Kliendi soovi korral peab notar toimingust keeldumist kirjalikult põhjendama ja sealjuures on notari ametitoimingust keeldumist võimalik kohtus vaidlustada.

E-notarisüsteem tulekul

Me ei saa täna öelda, et Eestis on valmis ehitatud maksimaalselt hea notariaadisüsteem, et see on nüüd lõplik ning nii jääb. Me kohandume muutunud oludega. Homsesse vaadates ehitame praegu üles IT-lahendusi selleks, et Eesti notar oleks valmis ka dokumentide digitaalseks tõestuseks. See tähendab, et tulevikus võib notariskäik teatud tehingutes asenduda videosillaga notari ja kliendi vahel. See on hea lahendus näiteks Austraalias elavale eestlasele, kes pääseb aja- ja rahakulukast kojulennust mõne pärandidokumendi pärast.

Kokkuvõtvalt on arenguruumi küllaga, kuid tänane töökorraldus tagab kodanike jaoks õiguskindluse, kui me enda jaoks olulisi elutehingud teeme.

Loe veel: