Rauno Volmar

Eelmisel aastal maksis riik Pärnu maanteel asuva politseiameti peahoone eest renti 12,2 miljonit krooni aastas. Ehkki äripindade üüriturul on mullusega võrreldes toimunud järsk langus, maksab jõuametite kontorite ülalpidamine tänavu maksumaksjale juba mullusest rohkem – 12,6 miljonit krooni. Lõuna prefektuuri Tartus asuva peamaja eest maksab politsei tänavu renti 17,66 miljonit, aasta tagasi maksti aga 17,14 miljonit krooni. Mõlemad hinnad sisaldavad kommunaalkulusid.

Politseiameti peamaja asub Tallinnas Pärnu maanteel endises Kalevi kommivabriku hoonekompleksis, mille Oliver Kruuda ja tema partner kinnisvaraäris Mati Tusov aastaid tagasi riigile pikaks ajaks rendile andsid. Praegu on hoone omanik Saksa taustaga kinnisvarafond Catella Real Estate AG. Lõuna prefektuuri Tartu hoone puhul on riigi rendipartneriks aga tuntud reformierakondlane Neinar Seli.

Rendikulud küll suurenevad automaatselt, kuid kinnisvaraturu hinnad langevad kiiresti. Eesti suurima kinnisvaraportaali City 24 andmetel on äripindade rendihinnad langenud üle terve Eesti. Näiteks Tallinna äripindade pakkumishinnad on poole aasta jooksul alla tulnud keskmiselt 30 protsenti. Palju leiab ka pakkumisi, kus hinnad on lausa poole võrra madalamad aastatagusega võrreldes.

Tegu on muidugi pakkumishindade, mitte kehtivate lepingute hinnamuutust kajastava trendiga, kuid soodsamaks üritatakse hindu kaubelda igal pool. „Kehtivate lepingute muutmine on praegu kuum teema, meie kliendid küsivad selle kohta väga palju,” tunnistab Soraineni advokaadibüroo kinnisvaraõiguse partner Kaido Loor. Olukord on ju turul järsult muutunud. Pikaajaliste üürilepingute tingimused näevad harilikult ette indekseerimise üles- ja mitte allapoole. Kergem on neil vähestel üürnikel, kelle üür on käibepõhine. Olukorda kus kinnisvara üüriturg järsku sedavõrd langeb, ei osatud ette näha. Kaido Loori sõnul püüavad üürnikud abi saada Võlaõigusseaduse paragrahvist 97, mis lubab asjaolude muutumisel ja teatud tingimustel nõuda lepingu muutmist. Meie kogemuse järgi on selgelt tulemuslikum probleemi lahendamine läbirääkimiste käigus, sest üüri alandamist või üüri arvestamise metoodika muutust saab sageli tasakaalustada paljude muude kokkulepetega, nii et võidavad mõlemad, nii üürnik kui üürileandja.“

Ka suurpanga Swedbank kommunikatsioonijuhi Kristiina Tambergi sõnul tegeleb pank rendilepingute ülevaatamisega. „Üldtendentsina on uute lepingute sõlmimisel hinnatase oluliselt soodsam isegi poole võrra kui aasta tagasi.” Ta lisas, et juba kehtivate lepingute ülevaatamise puhul üldjuhul väga olulist muutust ei pakuta, pigem korrigeeritakse hinda orienteerivalt kümnendiku võrra või veidi enam.

Pikaajaliste üürilepingute tingimused näevad harilikult ette indekseerimise üles- ja mitte allapoole. Rentnikud mõtlesid varasematel aastatel eelkõige selle peale, kuidas ennast kindlustada võimalike hinnatõusude vastu, ning kinnisvara üürituru järsku langust ei osatud ette näha. Kuid erinevalt politseimaja lepingust leiab riigi rahakotist ka näiteid, kus on suudetud rendi arvelt kokku hoida. Sarnaselt politseiametiga siseministeeriumi valitsemisalasse kuuluv kodakondsus- ja migratsiooniamet (KMA) on suutnud vähendada ka oma rendimakseid.

Erasektori hinnast kallim

Praegu maksab KMA renti ilma käibemaksuta 432 000 krooni kuus, veel kevadel maksti 497 000 krooni. Aastane kokkuhoid – umbes 700 000 krooni.

Odavamaks on muutunud ka KMA kõige kallim, Tallinna kesklinnas Foorumi ärikeskuses asuv kontor. Kuni maini maksis amet üüri 285 krooni ruutmeetri eest, alates esimesest maist aga 255 krooni (hinnale lisandub käibemaks). Praegusest kokkuhoiust hoolimata on hind olnud algu­sest peale krõbe. Võrdluseks: samuti Foorumi ärikeskuses asuv audiitorifirma KPMG maksab 190 krooni ruutmeetri kohta.

Pindade võrdlemine üks ühele on muidugi meelevaldne , kuna paljud detailid ja tingimused on erinevad. Näiteks kolis KPMG Foorumi keskusesse ühena esimestest ja nii saadi ka soodsam hind. Kuid KPMG finantsjuht Merje Bergstein märkis, et audiitorifirma üritab praegugi lepinguid ümber kaubelda.

Advokaat: lepinguid ei peagi olema kerge murda

•• Kuigi praegu üritavad nii riik kui eravõtted buumi ajal sõlmituid kulukaid lepinguid muuta, ei tohiks kohtute praktika Võlaõigusseaduse § 97 kohta lepingute muutmist liiga lihtsaks teha, räägib advokaadibüroo Sorainen partner Kaido Loor. Loor viitab ka sellele, et tihti on kinnisvara omanikeks kinnisvarafondid, kelle investoriteks omakorda pensionifondid, lõppkokkuvõttes tulevased pensionärid. Kinnisvarafondid on teadlikult teinud madala tootlusega pikaajalisi kinnisvarainvesteeringuid ainult seetõttu, et kinnisvara on kaetud pikaajalise üürilepinguga. Kinnisvarafondid on sellise kinnisvara omandanud väga suurte pangalaenudega, mida saab teenindada ainult üüritulust. Selliste lepingute kergekäeline ühepoolne muutmine või ülesütlemine võib kahjustada tervet finantssüsteemi.

•• Kõige suurem tegija kinnisvaraturul on Eesti riik ise Riigi Kinnisvara AS-i kaudu. RKAS on praegu dilemma ees. Ühelt poolt nõuab riik omanikuna võimalikult suurt tulu, teisalt tahavad klientidest ministeeriumid ja riigiametid odavamat hinda. RKAS-i juhataja Jaak Saarniit ütleb, et kõik läbirääkimised on praegu veel pooleli ja täpsematest tulemustest rääkida ei saa.

Loe veel: