Ike Volkov: mis kummitab linnaplaneerijaid?

Mul on tunne, et Tallinnas on kanda kinnitamas müüt, et aastaid tagasi kehtestatud detailplaneeringud on jumalast ning pole mõtet neid muutunud aegade ja olude tõttu kaasajastama hakata, kuigi seda lubaksid teatud raamides uued seadused.

Vajadus on aga olemas ja ilmekalt on seda näha praegu käimasolevas debatis Tallinna sadama-ala tuleviku ja hoonestuse projekteerimistingimuste üle. Vaataks kahte olulisemat teemat – milline peaks olema piirkonna ruumilahendus ja tänavavõrk ning kas on sinna ilmtingimata lisaks kaubandusele, teenindusele ja büroodele vaja ka uusi kortereid kavandada.

15 aasta taguste otsuste paine

Peaks vaatama ajas 15 aastat tagasi ja minema täna kehtiva sadama-ala detailplaneeringu sünniloo juurde. Admiraliteedi ala detaiplaneeringut asuti koostama 2001. aastal ja põhilahendus koos tänavavõrguga ehk siis detailplaneeringu eskiis, valmis 2002. aastal. Tallinna Linnavolikogu algatas detailplaneeringu septembris 2002. aastal. See oli aeg kui alles valmisid esimesed moodsamad ehitused Viru väljakul, näiteks (linnaehituslik möödalask) Coca-Cola Plaza (2001).

Mitmed täna harjumuspäraseks saanud hooned on kerkinud Viru väljakule suhteliselt hiljuti (näiteks on Viru keskus valminud aastal 2004, Nordic Hotell 2007 ja Metro Plaza 2009. aastal). Rotermanni kvartali ostis Sõõrumaa Preatonilt 2004. aastal ja esimene hoone valmis 2005. Ainuke põhjus, miks Admiraliteedi alale joonistati täna palju vaidlusi põhjustanud diagonaalsuunaline tänav, peitus selles, et Rotermanni kvartal polnud läbitav ja kõik turistid tulid sadama A-terminalist Viru väljakule nö “ringiga” mööda Mere puiesteed.

Ajalooliselt pole sellesuunalist tänavat sel alal kunagi olnud, sest Admiraliteedi laod ja hilisem sõjalaevade tehas on sellel territooriumil paiknenud alates 18. sajandist ja ala on olnud kõrvalistele isikutele suletud. Kurioosne ongi seejuures, et tänaseks on planeeringus olev käigutee taas kord muutunud tarbetuks, kuna suvised kruiisituristid siirduvad mööda Sadama tänavat Rannavärava kaudu Raekoja platsile ning A-terminali saabuvad turistid liiguvad hotellidesse, mis enamuses asuvad Narva maantee ja Viru väljaku ning sadama vahel. Liikumismarsuudiks kasutatakse Admiraliteedi basseini serva – linnaruumis selgelt orienteeritud ja mõistetavat suunda. Uuringud näitavad, et A-terminalist tulevad turistid sooviksid oma teekonna lühendamiseks pigem kasutada võimalikku jalakäijate silda üle Admiraliteedi basseini kanali. Viimastel Tallinna Sadama poolt tellitud planeeringutel on nimetatud ülekäikude rajamine ka kavandatud.

Võib öelda, et viimase 15 aasta jooksul on reisisadama A-terminalist tulevate reisijate jaoks toimunud linnaruumis olulisi muutusi -Rotermanni kvartal valmib peatselt, nii sealtkaudu avanevatesse kvartalitesse kui ka ETK kvartalisse on rajatud uusi hotelle. See on oluliselt muutnud reisijate käitumisharjumusi ja vajadusi, seega peab muutuma ka 2001. aasta planeeringukohane tänavavõrk.

Kes ja kus elada saab ja tahab?

Teine ajas oluliselt muutunud küsimus on korterite rajamine sadamaalale. Erinevad planeeringud oma koosmõjus näitavad hästi ära tähtsamad autode liiklusarterid. Porto Franco kinnistuga piirneva Põhjaväila 3+3 sõidurada on kindlasti üks Tallinna intensiivseima liiklusega tänavalõike. Tallinna Sadama plaanid laieneda mitte mere, vaid linna suunas ja rajada uus A-terminal ja sadama peahoone vanalinna suunal toob kogu kvartalile veel lähemale ka sadama müra- ja õhusaaste. Laevade mõõtmete pidev suurenemine on tõstmas laeva ootavate, kail seisvate ja linnatransporti sulandumist ootavate autoderivi pikkuse 2017 aastaks 5(!) kilomeetrini iga üksiku väljumise kohta. Kogu Admiraliteedi planeeringuala on seega 3-st küljest ümbritsetud Põhjaväilal liikuva ja sadama A-terminali läbiva ja teenendava transpordiga. Uus keskus asub piirkonnas, kus puuduvad liikumispiirangud veoautodele ja kuhu neid ka seada ei saa johtuvalt kaubaveo vajadusest läbi sadama. Autode laadimine laeva algab hommikul kella 6st, esimesed väljumised on kella 7 ajal ning viimased saabumised öösel kell 00.30.

Elada tahaksime ikka müra ja liiklusreostuseta kohas. Kahtlemata ei ole sadamaala kvartal parim koht korterite rajamiseks. Kindlasti ei suudaks see konkureerida täna aktiivselt hoonestatava piirkonnaga Linnahallist Noblessnerini. Porto Franco on aastate jooksul töötanud välja Admiraliteedi alal realiseeritava lahenduse, mis arvestab nii piirkonda rajatavate elamukvartalite kui ka turistide vajadusi, koondades elamuid teenendavad ja üldkasutatavad ehitised suure liiklusintensiivsusega Ahtri tee äärde. See võimaldab samasisulise ja suure teenendava transpordiga objektide rajamisest loobuda elamukvartalites ja suurendab oluliselt viimaste privaatsust.

Samas rajatakse Admiraliteedi kvartalit läbiva Rotermanni-Linnahalli suunalise jalakäijate promenaadi äärde siiski 150-200 korterit, argumendiks head vaated vanalinnale. Ostjateks on seni olnud välismaalased, kes Tallinnas alaliselt ei ela, samuti südalinnas töötavad noored üksikud inimesed. Mõlemad kliendisegmendid on üsna piiratud ja järgmiseks 3-ks aastaks on Admiraliteedi piirkonnas neile pakkumisi piisavalt. Elamuarendust piirkonnas piirab ka lasteaedade puudumine ja südalinna koolide ülerahvastatus. Samuti väärib meenutamist Karja tn piirkonna “Bermuuda kolmnurga” nn. segahoonestusala probleemistik. Mainitud planeeringuala kruntide jagamisel erinevate omanike-arendajate vahel kahe aasta eest lepiti ka kokku, kes arendab korteriehitust ja kes teenendavaid, ühiskondlikke ja ärifunktsioone. Porto Francole jäid viimased.

Viimasel kümnendil on alal toimunud õige mitu arhitektuurivõistlust, mille analüüsid on samuti olnud aluseks piirkonna funktsionaalsel analüüsil. Arengud ja liikluse muudatused on suurendamas oluliselt müra- ja õhusaastet Admiraliteedi kvartalis, muutes selle elamuehituse seisukohalt ostjatele väheatraktiivseks, samas pole kaubandus ja teenendus sadama-alal oluliselt suurenenud. On tekkinud pakkumine miljööväärtusliku elamuehituse osas Kadrioru ja Linnahalli ümbruses pargi- ja mereäärsetes piirkondades. Sellest tulenevalt ei ole Admiraliteedi piirkonnas täiendavatesse elamuehituse mahtudesse investeerimisest huvitatud ei pangad ega investorid. Need on olulised teemad, mida nii linnaelanikud kui planeerijad sadamaala tulevikku puudutavate otsuste juures kahtlemata kaaluma peaks. Linn peab edasi arenema. Ka planeerijad ei peaks ajale jalgu jäänud planeeringutesse takerduma.