Maksumaksja ei pea kandma ametnike äririske
Endine justiitsminister ja Isamaaliidu liige Jüri Adams avaldab artiklis “Seaduse mõte ja Karemäe majamüük” (EPL, 20.5.) mitu seisukohta, mis ei põhine seadusel ja on ühtlasi vastuolus vabaturu algpõhimõtetega. Väärad on autori väited, et omavalitsusel on õigus ja isegi kohustus kasu saada, kasvõi laenurahaga, odavalt müüdavat kinnisvara üles osta ja see kohe edasi müüa. Tegelikult lubab seadus omavalitsusel kinnisvara osta üksnes juhul, kui see on vajalik tema avalik-õiguslike ülesannete täitmiseks. Müüa saab üksnes avalik-õiguslike ülesannete täitmiseks mittevajalikku kinnisvara. Ülesostetav ja samas edasi müüdav kinnisvara ei saa olla omavalitsuse ülesannete täitmiseks ühtaegu vajalik ja mittevajalik. Omavalitsuse ülesannete hulka ei kuulu kinnisvaramaaklerlus kui äritegevuse vorm. Ka ei pea maksumaksja kandma ametnike äririske. Seadus ei ole pannud omavalitsuse peale viimase arvates liigodavate eratehingute järelevalvaja rolli.
Edasi müüa ehk erastada ei saa omavalitsus mitte kohe, nagu ekslikult väidetakse artiklis, vaid seaduses ette nähtud korras, üksnes kindlaid ja avalikustatud enampakkumise protseduurireegleid järgides.
Asjakohatu on autori viide Euroopa õigusruumile. Eesti on väheseid riike maailmas, mis on kehtestanud omavalitsuse absoluutse eelisostuõiguse. Ka tugeva sotsialistliku orientatsiooniga riikides kehtib eelisostuõigus peaasjalikult kultuuriväärtuste suhtes.
Väär on Adamsi seisukoht, et omavalitsuse eelisostuõigus ei kahjusta müüja huve. Liberaalses majandussüsteemis on müüjal õigus valida, kellele ja mis hinnaga kinnisvara võõrandada. Näiteks minul peaks olema õigus müüa oma kinnisvara sümpaatsele lapsepõlvesõbrale madalama hinnaga kui vähem sümpaatsele Tallinna linnavalitsusele, kes on loid omandireformi läbiviimisel.
Asi pole üksnes selles, et vabaturusüsteemis on lubamatu eelistada üldisi huve erahuvidele. Omavalitsuse eelisostuõigus on analoogne riigistamisega, sest tärkavast eraomandist tehakse jälle ano-nüümne omand.
Omavalitsuse eelisostuõigus on normaalset majandamist takistav asjaolu, sest see ei loo õiguskindlust võõrandajale, kes on nõus omandist loobuma vaid kindlal majanduslikul eesmärgil, näiteks aktsiakapitali paigutamiseks või ühiseks tegutsemiseks. Õiguskindlust ei ole ka ostjal, kes on võtnud pangalaenu äriplaani elluviimiseks, kuid kes peab kaks kuud kinnisvara parendamata hirmul olema, kas tema ostetud kinnisvara “napsab ära” kohalik võim või tema äriplaanile siiski halastatakse.
Adamsi seisukoht liigmadala hinna deklareerimise osas ei vasta tegelikule olukorrale. Tehingupooled, olles ajendatud hirmust, et omavalitsus sekkub tehingusse, deklareerivad hoopis kõrgema hinna, mis kajastub ka kõrgendatud kulutustes notaritasule.
Muuseas, omavalitsuse eelisostuõigusest nagu ka igasugusest muust vabaturgu ahistavast ja mittevajalikust piirangust on võimalik riskivabalt hoiduda. Näiteks, kinnisvara müüjal on õigus enne kavandatavat müüki kinnistu koormata hüpoteegi ja kasutusvaldusega ning muuta muul viisil omavalitsusele vähematraktiivseks.
