Kasutusloata korteri müük viis arendaja ja ostja kohtusse
Kui riigikontroll 2011. aasta kevadel viie Tallinna ja kolme Tartu linnaga piirneva valla ehitustegevust auditeeris, selgus, et 85 uusehitiste seast valitud majast 48 ehk enam kui pooled olid ehitatud ilma ehitusloata või ei suutnud omavalitsus ehitusluba leida.
Kui olukorda poole aasta pärast kontrolliti, selgus, et ebaseaduslikult kerkinud ehitistest vaid veerandi puhul olid omavalitsused alustanud menetlust rikkumise tuvastamiseks ja paljude ehitiste puhul ei oldud vaevutud isegi ehitise omanikuga ühendust võtma.
Kasutusloata majade hulk on veel palju suurem, sest loata püstitatud majadele lisanduvad need, mis on halvasti ehitatud ja millele ei saa puuduste tõttu kasutusluba anda. Buumiaja suured ehitustandrid on veel aastaid hiljem täis maju, mille ohutus pole tagatud ja milles elamine on seetõttu sulaselge seadusrikkumine. Kui arendajal on õnnestunud korterid varakult maha müüa, pole kasutusloa puudumine enam tema mure – loa peavad hankima uued korteriomanikud. Sama äriskeem on kasutusel praegugi, sest kasutusloata kinnisvara müümine pole keelatud. Ostjale jääb risk, et võib-olla ta ei saagi soetatud korterisse elama asuda.
Tallinna linnaplaneerimise ameti kinnitusel pealinnas olukord paraneb. „Väljastatud kasutuslubade arv on võrreldes 2011. aastaga kasvanud kolmandiku võrra. Eelkõige on see tingitud inimeste teadlikkuse kasvust ning inimesed ei ole nõus enam omandama korterit või eramut, millel puudub kasutusluba,” ütles ameti juht Anu Hallik-Jürgenstein.
Kui ostate auto, oleks mõeldamatu, et teile antakse üle poolik sõiduk, millel puuduvad näiteks turvapadjad, suunatuled ja signalisatsioon, ning müüja selgitaks, et kavatseb need hiljem külge panna. Kuidas saab klient kindel olla, et müüja tuleb veel tagantjärele tulesid paigaldama, kui tal on kogu raha juba käes? Või kui tulebki, siis ei tohi ju vahepeal autoga sõita, sest olulised osad on puudu. Autoäris mõeldamatu ärimudel toimib aga edukalt kinnisvaraäris, nagu koges tallinlane Ildar Halilov.
Halilov kogus paar aastat raha, et endale korter osta. Kui sissemakseks vajalik raha koos, langes valik Astangu tänaval asuvale uuele kortermajale. Arenduse kodulehel oli ilus kirjeldus, kohal käies tundus kõik valmimisjärgus korteri kohta kena. Halilov lõi arendaja Miroslav Berezovskiga käed ja tasus sissemakse. Jutt jäi nii, et korter antakse üle novembri lõpus, kui kõik kenasti valmis on. Kui ta läks maaklerilt korterit kätte saama, lõi aga külm jutt mööda selga alla: „Korteri ühel rõdul polnud piiret, põrandal olid liistud puudu, lisaks muid puudusi.”
Häirekell hakkas helisema
Halilov võttis appi juristi, kes soovitas ehitusregistrist vaadata, kas maja paberitega on ikka kõik korras. Sealt selgus, et majal ei ole kasutusluba, mis tähendab, et seal ei tohi elada – omavalitsus võib selle eest trahvi teha. „Kasutusloa puudumisest ei teavitanud mind ei notar ega maakler, arendajast rääkimata,” kinnitab Halilov. Tema peas hakkas helisema häirekell – seda enam, et kaksikmaja teisele hoonele olid lõpuks pidanud kasutusloa taotlema korterite omanikud ise. Halilov saatis advokaadi abiga järelepärimise ja sai teada, et kasutusluba polnud tema majale veel taotlema hakatudki.
„Tahtsin lepingust taganeda, kuna igasugune usaldus oli kadunud. Ma ei taha elada majas, kus ma ametlikult elada ei tohi. Omavalitsus võib selle eest trahvi teha. Tean, et seda pole tehtud, aga seadusega on see võimalus olemas. Samuti kindlustus – kui kindlustan ja midagi juhtub, saab kindlustusfirma kohtus kahjunõude vaidlustada, et sa ei tohi seal majas eladagi, mis sa siin veel hüvitist nõuad!” põhjendas Halilov.
Ta teatas juristi vahendusel Berezovskile, et tahab ettemakset tagasi, ja palkas nõude põhjendamiseks ka ehituseksperdi. OÜ Ehitusekspertiisi ekspert Lembit Sõmer võttis asja töösse ja sedastas: hoone ei ole valmis, ehituskvaliteedis esineb puudusi ja tagatipuks ei olnud arendaja esitanud kogu ehitusdokumentatsiooni.
Selle peale otsustas Halilov, et peab iga hinna eest pääsema sellesse majja korteri ostmisest. Legalia advokaadibüroost palgatud advokaat Henrik Kirsimäe aitas koostada hagi, mis on praeguseks Harju maakohtu menetluses. Kui alguses tahtis Halilov arendajalt välja nõuda vaid ettemakse, siis pärast ehitusvigade ilmnemist soovib ta arendajalt nõuda ka ekspertiisikulusid ja tühja läinud notaritasu. Kuni kohtuasi kestab, on sissemakse raha endiselt Berezovski valduses.
Kevadeks on valmis…
Astangu majade arendaja Miroslav Berezovski näeb asja teise pilguga. Ta kinnitab, et maakler teavitas Halilovit kasutusloa puudumisest. Samuti on tema sõnul mitte üksnes normaalne, vaid lausa ainumõeldav, et korterid müüakse maha enne kasutusloa saamist, kui elanikud tegelikult veel sisse kolida ei tohi ja võimalikud ehitusvead pole esile tulnud. Teistmoodi tema kinnitusel teha ei saavatki, sest siis peaks ehitajal olema suurem omakapital.
„Selleks et kortereid müüma hakata alles siis, kui kasutusluba saadud, tuleks maja enne valmis ehitada. See oleks keeruline, sest kui mitte 100%, siis 95% ehitustest finantseerib mingi finantsasutus. Pank aga ei finantseeri kunagi 100%. Sul peab olema kas omafinantseering või siis nõutakse, et pead mingi koguse enne maha müüma panga riski maandamiseks,” selgitas Berezovski.
Arendaja nentis, et sellise ärimudeli korral on ostjate hirm põhjendatud, sest buumiaegsete pankrotistunud ja ostjad hätta jätnud arendajate näited on veel kõigil meeles. Ühtlasi kinnitas ta, et tema puhul polevat hirmu: ta teeb puudulikud tööd kindlasti ära ja taotleb peatselt ka kasutusloa.
„Kevadeks on maja valmis. Kasutusloa taotlemise paberid anname sisse juba varem. Millal need ära menetletakse, see on juba ametnike rida. Maja osas anname omalt poolt kaheaastase garantii,” lubas ta.
Tõesti, ehitusseadus nõuab, et uuele hoonele peab andma kaks aastat garantiid. Tallinna tehnikaülikooli mullune uuring näitas, et 84% uuselamuid antakse tellijale üle ehitusvigadega. Siis algavadki garantiitööd, mis paljudel juhtudel nõuavad garantii korduvat pikendamist. Vigasid parandamata ja garanteeritud ohutuseta maja kasutusluba ei saa.
Seni elavad sinisilmsed korteriostjad korterites, mille kvaliteet ja ohutus pole tagatud ning milles nad seaduse järgi elada ei tohi.
Kas tõesti pole võimalik maja valmis ehitada ja alles siis, kui kõik korras ja kasutusluba olemas, korterid maha müüa? „On olemas ideaalmaailm. Aga täna on situatsioon selline, nagu on. Mul ei ole keelatud neid kortereid müüa. Ma ei tee midagi kriminaalset,” vastas Berezovski. Tõsi ta on, seadus tal kasutusloata kortereid müüa ei keela. Seadusrikkujad on ostjad, kui nad kalli raha eest ostetud kasutusloata korteritesse sisse kolivad. Ja ostjaid leidub: Berezovski 50 korteriga majast on ligi 30 korterit juba müüdud.
Probleem püsib aastaid
Loomulikult pole Miroslav Berezovski ainus kasutusloata majades kortereid müüv arendaja. Neid on palju. Järgmine näide on pärit Rae vallast Peetri alevikust Knoke kinnisvaraarendusest Vahtra teelt.
„Juba aastaid on elanikud sees, kuid majadel endiselt puudub kasutusluba, sest kohalik omavalitsus ei anna kasutusluba, kuna olulised tööd on teostamata, kuid samas kirjutab vald elanikke hea meelega ka kasutusloata majadesse sisse – rahaline kasu omavalitsuse tuludesse laekuvate maksude näol on vast piisavaks motivatsiooniks,” rääkis Peetri aleviku elanik Kaur (tegelik nimi toimetusele teada – T. J.).
Talle teeb muret, et vähe sellest, et arendaja ennast kasutusloa puudumisest häirida ei lase – ka vald ei taha sekkuda. „Saadetud on küll märgukiri arendajale, sest tähtajaks lubatud tööd on tegemata, kuid edasi menetlus sealt ei lähe. Viimases kontaktis valla ehitusspetsialistiga oli kuulda üsna veidraid väiteid alates sellest, kuidas vald on nõus elukoha majadesse registreerimisega inimestele „vastu tulema” (inimesed saavad seal oma asju hoida), kuni selleni välja, et ähvardati hakata õhtuti majade ümber vaatamas käima, millistes akendes tuli põleb, ja vastavalt trahvi tegema selle eest, et inimesed elavad kasutuslubadeta majades,” selgitas ta.
Rae valla ehitusspetsialist Einar Ohov kinnitas, et kedagi pole ähvardatud ja ka trahvi pole kellelegi tehtud, kuigi seadus seda võimaldaks. Kasutusloa puudumise eest saab füüsilist isikut (korteri omanikku) karistada kuni 1200-eurose trahviga ja juriidilist isikut (arendajat) kuni 32 000-eurose trahviga. Ähvardusena võis vallaelanik tõlgendada sellesama seadusepügala tutvustamist, märkis Ohov.
Konkreetsete majade kohta ütles ehitusspetsialist, et kasutusluba pole antud, kuna seda pole taotletudki. „Uue korteri omanik pöördus valla poole küsimusega, miks puuduvad Vahtra tee 5, 6 ja 7 korterelamutel kasutusload, kuigi ostu-müügilepingus oli märgitud, et kasutusloa hangib müüja. Vastus kodanikule oli järgmine: keegi ei ole kasutuslubasid kunagi taotlenud – kui ei ole taotlust, ei ole ka midagi menetleda,” selgitas Ohov.
Henrik Kirsimäe
kohtus Ildar Halilovit esindav Legalia õigusbüroo advokaat
Kohtuasja tulemuse kohta on raske midagi prognoosida. Kohtutel on saja päeva reegel, selle aja raames üritatakse asi ära lahendada, aga praktika on näidanud, et see võib asja keerukusest lähtuvalt kauem kesta. Ise usun, et sellega võib minna kuni kuus kuud. Arvestades, et suvel tulevad puhkused vahele, võib esimese astme kohtu lahendus jääda ka septembrisse-oktoobrisse.
Enda kogemusest võin öelda, et sarnaste kaasuste puhul on pärast kohtusse pöördumist otsinud vastaspool kompromissi. Üldjuhul soovitavad ka kohtud esimesena kompromissi, aga antud juhul on minul tunne, et poolte vahel on tekkinud tugevad pinged ja erimeelsused, mis teevad kompromissi saavutamise raskeks.
